‘Cháy booking’ hay những giỏ hàng căn hộ bán chênh tiền tỷ đa phần là chiêu trò?

Hệ quả không chỉ là mặt bằng giá căn hộ bị đẩy lên cao bất thường, mà còn là nỗi khổ dai dẳng của những người mua nhà ở thực, những người bước vào thị trường với mong muốn an cư, nhưng lại trở thành nạn nhân của một “cuộc chơi” đã được sắp đặt sẵn.

Đủ loại chiêu trò

Vừa qua, một dự án chung cư hơn 300 căn tại một khu đô thị ở Hà Đông vừa ra hàng đã nhanh chóng được thông báo “bán hết”. Anh Phạm Thành Nam, một nhà đầu tư gốc Hải Phòng, cho biết dù đã theo dõi sát sao vẫn không thể lấy được suất mua trực tiếp từ chủ đầu tư.

Điều đáng nói, sau đó dù dự án được công bố “cháy hàng”, môi giới vẫn khẳng định anh Nam có thể mua được căn nếu chấp nhận trả thêm khoản chênh 2–4 tỷ đồng, đây là phần riêng cho “chủ suất” và không ghi trong hợp đồng.

Hiện tượng trên không còn là cá biệt. Tại nhiều dự án mới ở Hà Nội, tình trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp khiến người mua buộc phải chấp nhận các khoản “phí chênh” không chính thức, từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng.

Bản chất của hiện tượng này thực tế đã được Bộ Xây dựng chỉ rõ trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, khi tại nhiều dự án, sàn giao dịch và môi giới ôm hàng, đẩy giá để thu tiền chênh.

Dù hoa hồng chính thức từ chủ đầu tư chỉ khoảng 2–3% giá bán, bên sàn và môi giới thường “cộng thêm giá” khi giao dịch với khách. Mức chênh dao động 5–20%, tùy độ nóng của thị trường, tạo ra một tầng giá “ngầm” nằm ngoài mọi cơ chế kiểm soát.

Bên cạnh kịch bản bán chênh tiền tỷ, chiêu trò “cháy booking” cũng đang gây méo mó thị trường, bởi hiện tượng này đánh thẳng vào tâm lý và sự thiếu thông tin của người mua. Booking vốn chỉ là hình thức giữ chỗ trước khi mở bán, giúp khách có cơ hội chọn căn đẹp và giúp chủ đầu tư đo lường nhu cầu. Thế nhưng, tại nhiều dự án hiện nay, booking đã bị biến tướng thành công cụ thao túng thị trường.

Gần đây, một dự án tại Thủ Đức (cũ) được quảng bá có tới 1.500 booking, trong khi toàn bộ dự án chỉ có hơn 800 căn, và phần móng còn chưa hình thành. Đến ngày ra mắt, nhiều sàn môi giới “choáng váng” khi không chốt được căn nào, bởi chủ đầu tư âm thầm găm hàng.

Tệ hại hơn, không ít sự kiện mở bán được dàn dựng như một sân khấu. “Quân xanh, quân đỏ” đóng giả khách mua, mang theo tiền, chen lấn “tranh căn”. Các bảng điện tử liên tục nhấp nháy đỏ, hiển thị 4–5 khách cùng giữ chỗ một căn hộ.

Đáng nói, tại nhiều dự án công bố bán hết 90–99%, nhưng ngay sau đó, hàng “đã bán sạch” vẫn được môi giới rao bán với chiết khấu cao. Khi một dự án 500 căn ghi nhận tới 5.500 booking, hay một cá nhân có thể đứng tên 10–20 booking ảo mà không cần hồ sơ pháp lý, khái niệm cung – cầu đã bị bóp méo đến mức phi lý.

Cẩn trọng trước “ma trận”

Trong ma trận cháy hàng, cháy booking, với những giỏ hàng căn hộ bán chênh tiền tỷ vì sốt ảo, người mua nhà chân chính là đối tượng chịu thiệt hại nặng nề nhất.

Như trường hợp của chị Trần Mai Anh (Gia Định, TP.HCM) đã chuyển 300 triệu đồng cho môi giới để booking một dự án, với hy vọng “tranh thủ cơ hội”. Nhưng sau đó, chị mới ngỡ ngàng khi booking hóa ra là ảo, không có suất mua. Tiền cọc được hứa hẹn hoàn trả nhưng kéo dài không thời hạn.

“Booking không hợp đồng rõ ràng, không định danh pháp lý, không thời hạn hoàn tiền… khiến khoản tích góp nhiều năm của tôi bị chôn cứng”, chị Mai Anh bức xúc nói.

Ngay cả môi giới cũng bị cuốn vào vòng xoáy này. Anh Lâm, môi giới khu vực phường Sài Gòn, cho biết khách của anh đặt hai booking để lấy một căn hộ, sau đó chủ đầu tư lại yêu cầu phải đặt thêm booking mới có suất mua. Quy trình bị biến tướng, liên tục “nâng cấp” điều kiện thanh toán, khiến người mua bị cuốn theo mà không có điểm dừng chắc chắn.

Giới chuyên gia nhìn nhận, hệ lụy của chiêu trò cháy hàng, cháy booking không chỉ dừng ở tiền bạc, mà người mua còn mất thời gian, mất cơ hội chọn sản phẩm phù hợp, mất niềm tin và đánh mất cả cơ hội an cư.

Nghiêm trọng hơn, booking ảo và bán chênh đẩy giá bất động sản lên cao bất thường, tạo hiệu ứng dây chuyền. Một dự án rò rỉ giá 49 triệu đồng/m² nhưng mở bán 69 triệu, một dự án khác giá rumor 100 triệu nhưng chốt 160 triệu đồng/m2. Hàng loạt thông tin ảo khiến người mua tưởng đây là mặt bằng giá thật, tiếp tục nuôi dưỡng “sốt ảo”.

Booking ảo còn trở thành một hình thức huy động vốn không lãi suất. Các khoản đặt cọc được giữ trong 3–6 tháng, thậm chí lâu hơn, trước khi giao dịch chính thức. Trong khi đó, những người thực sự cần nhà ở bị đẩy xuống vị trí thấp nhất trong chuỗi giá trị, luôn phải mua lại từ thị trường thứ cấp với mức chênh cao, còn chức năng cốt lõi của thị trường bất động sản – cung cấp chỗ ở – bị xói mòn.

Theo ông Phạm Nguyễn Anh Tiến, Giám đốc CTCP V Realty Agency, “cuộc chơi booking chỉ có một người thắng là người tạo ra cuộc chơi”. Khách hàng, môi giới, thậm chí cả những chủ đầu tư yếu vốn đều có nguy cơ trở thành nạn nhân.

Đã đến lúc thị trường cần một liều thuốc mạnh để siết chặt quy trình booking, minh bạch hóa thông tin, yêu cầu hợp đồng rõ ràng, hạn chế đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, tăng cường giám sát tài chính chủ đầu tư và xử lý nghiêm hành vi thổi giá, tạo khan hiếm giả.

Với người mua nhà, sự tỉnh táo là lá chắn quan trọng nhất, tuyệt đối không chạy theo đám đông, không xuống tiền khi pháp lý chưa rõ ràng, và luôn đặt câu hỏi trước những “cơn sốt” được tạo ra quá hoàn hảo.

Hưng Nguyên