Cơn địa chấn nguồn cung 2026 - 2027: Hà Nội bước vào thời khắc vàng để mua căn hộ?

Chỉ trong vòng hai năm trở lại đây, Hà Nội chứng kiến tốc độ phát triển dự án chưa từng có. Những công trường xây dựng xuất hiện dày đặc từ nội đô đến ngoại thành, mở rộng theo cả bốn hướng. Dự báo trong giai đoạn 2026 - 2027, thị trường có thể đón khoảng 46.600 căn hộ đến từ 43 dự án mới - con số cao nhất trong nhiều năm, mở ra khả năng thị trường bước vào chu kỳ nguồn cung dồi dào.

Nguồn cung bùng nổ, thị trường bước vào chu kỳ mới

Trong khu vực Vành đai 3, nhiều dự án quy mô lớn đồng loạt triển khai như Feliza Suites (Cầu Giấy), TIG Tower (Thanh Xuân), Rivea Hanoi (Vĩnh Hưng), The One Complex và The Queen 360 (Phương Liệt). Bên ngoài trung tâm, thị trường phía Bắc ghi nhận sự nổi lên của các chủ đầu tư lớn như MIK và Masterise Homes tại Đông Anh; đặc biệt, dự án Thành phố thông minh BRG - Sumitomo đang chuẩn bị triển khai giai đoạn I với hàng loạt tòa căn hộ từ 22 đến 45 tầng.

Đáng chú ý, siêu dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng cũng đang trở thành động lực quan trọng, hứa hẹn tạo ra quỹ căn hộ mới quy mô lớn ở phía Đông và phía Bắc. Nhiều doanh nghiệp lớn như Văn Phú, MIK hay Đại Quang Minh đã xuất hiện trong danh mục nghiên cứu phát triển.

Tại phía Đông Hà Nội, hoạt động triển khai dự án diễn ra sôi động với các cái tên Long Biên Central, Khai Sơn City, Northern Emerald. Khu vực Gia Lâm cũng tiếp tục thu hút người mua với những dự án mở bán mới như The Paris hay Lumiere Orient Pearl.

Phía Tây - khu vực phát triển mạnh nhất trong gần một thập kỷ qua tiếp tục chứng kiến sự đổ bộ của nhiều dự án cao cấp như The Matrix Premium, Hausman Premium Residence, Kepler Land; cùng phân khúc trung cấp với Phenikaa Tower hay Legacy Hinoiri. Trong thời gian tới, Mỹ Đình Pearl 3 và An Bình Homeland dự kiến mở bán, bên cạnh kế hoạch triển khai loạt tòa căn hộ quy mô lớn trong Wonder City và Vista Nam An Khánh.

Phía Nam Hà Nội cũng không kém cạnh với các dự án Hanoi Melody Residences, Galia Hanoi, Bluegem Tower hay Greenera Southmark Premium. Đặc biệt, khu vực này chuẩn bị đón một đại đô thị thể thao quy mô hơn 16.000 ha, dân số dự kiến trên 1 triệu người - yếu tố hứa hẹn kéo theo nhu cầu ở thực khổng lồ.

Sự bùng nổ dự án khiến thị trường dần chuyển trạng thái: từ thiếu hụt kéo dài sang giai đoạn dồi dào nguồn hàng, tạo nền tảng cho sự điều chỉnh mạnh mẽ về giá và chiến lược của các chủ đầu tư.

Theo các chuyên gia, sau nhiều năm giá tăng mạnh do khan hiếm nguồn cung, thị trường Hà Nội đang tiến gần đến ngưỡng bão hòa. Làn sóng dự án mới từ 2026 buộc nhà đầu tư lướt sóng phải cân nhắc lại chiến lược, bởi cơ hội tăng giá ngắn hạn sẽ không còn dễ dàng.

Ông Trần Trọng Nghĩa, Giám đốc kinh doanh HDHomes, cho biết giai đoạn 2026 - 2029 sẽ là thời điểm bàn giao hàng loạt dự án. Khi lựa chọn sản phẩm trở nên đa dạng, mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư tăng lên, thị trường nhiều khả năng “giảm nhiệt” so với giai đoạn đỉnh vừa qua.

Bên cạnh đó, lãi vay ngân hàng đang có xu hướng tăng, trong khi dòng vốn tín dụng được ưu tiên cho sản xuất - kinh doanh. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao có thể gặp áp lực trả nợ lớn, khiến việc mua căn hộ để đầu tư cho thuê hay chờ tăng giá trở nên rủi ro hơn.

Ông Nguyễn Minh Tiền, Giám đốc kinh doanh Công ty Bất động sản Trường Phát, ghi nhận thị trường Hà Nội đang thiếu vắng những đợt tăng giá mạnh như trước. Một số khu đô thị từng sôi động tại Gia Lâm đã giảm giao dịch từ giữa tháng 10, cho thấy tâm lý thị trường thận trọng hơn. Những chủ nhà muốn bán nhanh buộc phải đưa giá về mức hợp lý thay vì đòi chênh lệch hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng như đầu năm.

Nhà đầu tư cũng đang có xu hướng dịch chuyển vào TP. HCM và các tỉnh phía Nam - nơi dòng sản phẩm thấp tầng và căn hộ cao cấp đang phục hồi rõ rệt hơn. Điều này khiến cuộc cạnh tranh tại Hà Nội trở nên gay gắt hơn khi cùng lúc đối diện nguồn cung tăng và dòng tiền rời đi.

Đà tăng giá chạm trần, nguồn cung từ 2026 sẽ tạo bước ngoặt

Từ năm 2020 - 2024, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng liên tục, nhiều dự án thiết lập các mức giá chưa từng có. Bộ Xây dựng ghi nhận giá giao dịch chung cư tại Hà Nội trong quý III/2025 vẫn tăng so với cùng kỳ, do chi phí đầu vào, quỹ đất khan hiếm và kỳ vọng cao từ chủ đầu tư.

Theo CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 95 triệu đồng/m², trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m². Đây là mức giá vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng đà tăng này đang chạm đến giới hạn chịu đựng của thị trường. Bài học TP. HCM là ví dụ rõ ràng: sau khi mặt bằng giá bật lên mức 100 - 200 triệu đồng/m² giai đoạn 2017 - 2019, thị trường đã chững lại kéo dài từ 2022 đến nay.

CBRE nhận định Hà Nội đang đi theo quỹ đạo tương tự. Khi nguồn cung mới bùng nổ từ 2026, thị trường có thể bước vào chu kỳ điều chỉnh, không chỉ hạ nhiệt tốc độ tăng giá mà còn xuất hiện các sản phẩm có giá mềm hơn.

Savills Việt Nam cũng dự báo quý IV/2025 sẽ có gần 8.900 căn hộ ra thị trường trước khi nguồn cung thực sự dồi dào từ 2026. Ba động lực chính gồm: gỡ vướng pháp lý loạt dự án thương mại, thúc đẩy cải tạo chung cư cũ (được nâng tầng), và đẩy nhanh dự án nhà ở xã hội nhờ chính sách ưu đãi mới.

Dù nguồn cung tăng, nhưng để giá căn hộ giảm đáng kể, thị trường cần thời gian để hấp thụ và điều chỉnh theo quan hệ cung - cầu. Tuy nhiên, xu hướng chung cho thấy đây là thời kỳ mà lợi thế bắt đầu nghiêng về phía người mua.

Các chuyên gia đều thống nhất rằng “chìa khóa” cho thị trường Hà Nội trong giai đoạn tới là nguồn cung thực chất. Việc tăng số lượng căn hộ ở nhiều phân khúc, đặc biệt là phân khúc giá vừa túi tiền, sẽ giúp kéo mặt bằng giá về mức hợp lý hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng cần “phanh lại” đà tăng quá nóng của giá nhà bằng cách đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung lớn được đưa ra thị trường, giá sẽ tự điều chỉnh theo nguyên lý cân bằng cung - cầu.

Tổng giám đốc EZ Property, ông Phạm Đức Toản nhấn mạnh vai trò của các đại đô thị nhà ở xã hội tại khu vực cửa ngõ. Nếu các dự án này được triển khai đúng tiến độ, giá nhà tại Hà Nội hoàn toàn có thể giảm 30 - 40% so với hiện nay trong trung hạn.

Ở góc độ người mua, các chuyên gia khuyên nên ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và tiến độ thi công ổn định. Những căn hộ đã bàn giao hoặc chuẩn bị bàn giao cũng là lựa chọn an toàn, vừa có thể khai thác cho thuê ngay, vừa có giá cạnh tranh hơn so với các dự án mới khởi công.

Thị trường Hà Nội đang đứng trước bước ngoặt quan trọng: nguồn cung mới mạnh mẽ, giá căn hộ chạm ngưỡng trần và tâm lý đầu tư chuyển dịch. Tất cả các yếu tố đang tạo ra một “cửa sổ cơ hội” hiếm có cho người mua nhà, đặc biệt là trong giai đoạn 2026 - 2027.

Nếu chu kỳ điều chỉnh thật sự diễn ra, đây có thể trở thành thời điểm vàng để sở hữu căn hộ phù hợp về giá, pháp lý rõ ràng và chất lượng ngày càng nâng cao.

Tiến Anh