Ngân hàng tăng lợi nhuận nhờ thu hồi nợ xấu từ thanh lý tài sản đảm bảo là bất động sản

Theo các chuyên gia, với triển vọng thị trường bất động sản tiếp tục ấm lên về mặt thanh khoản nhờ được khơi thông pháp lý, việc thu hồi nợ xấu sẽ là “chiếc lốp dự phòng” cho các nhà băng cán đích lợi nhuận năm 2025.

Phần lớn tài sản thế chấp là bất động sản

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phục hồi rõ nét, góp phần quan trọng vào tăng trưởng GDP và cải thiện niềm tin thị trường.

"Năm 2024, GDP hoạt động kinh doanh bất động sản tăng 3,34% (so với 0,24% năm 2023); GDP xây dựng tăng 7,87%. Sáu tháng đầu năm 2025, GDP kinh doanh bất động sản tăng 4,41%, GDP xây dựng tăng 9,62%", ông Lực thông tin.

Trong 9 tháng đầu năm 2025, lãi thuần từ hoạt động khác tại BIDV tăng 2 lần, lên 6.669 tỷ đồng.

Sự hồi phục của doanh nghiệp bất động sản niêm yết cũng là tín hiệu tích cực. "Năm 2024, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 1,7%; giá cổ phiếu giảm 2% chủ yếu do chi phí tăng mạnh. Nhưng 6 tháng đầu năm 2025, lợi nhuận tăng 73% so với cùng kỳ, giá cổ phiếu tăng gần 100% so với cuối năm 2024. Thị trường phục hồi khá tích cực, nhưng giá cao", ông Lực cho biết.

Còn theo số liệu mới nhất từ VietstockFinace, có 19 doanh nghiệp bất động sản trên sàn đã vượt mục tiêu lợi nhuận cả năm chỉ sau 9 tháng.

Thị trường bất động sản khởi sắc giúp giá trị tài sản bảo đảm là nhà, đất tại hầu hết các ngân hàng thương mại tăng so với cuối năm 2024, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản thế chấp.

TS. Châu Đình Linh, Giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TPHCM cho biết, hiện nay, phần lớn các khoản vay tại ngân hàng đều có tài sản thế chấp, trong đó bất động sản chiếm tỷ lệ áp đảo.

“Tài sản bảo đảm rất đa dạng, nhưng phần lớn ngân hàng vẫn tập trung vào bất động sản. Đây được coi là nguồn trả nợ thứ cấp khi khách hàng xảy ra rủi ro tín dụng, đồng thời là yếu tố củng cố lòng tin cho ngân hàng của chủ thể đi vay”, TS. Châu Đình Linh phân tích.

Thống kê từ báo cáo tài chính bán niên 2025 cho thấy, giá trị bất động sản nhận cầm cố, thế chấp đều tăng so với cuối năm 2024. Điển hình tại Agribank, giá trị bất động sản thế chấp đạt hơn 3,17 triệu tỷ đồng, tăng thêm gần 250.000 tỷ đồng so với đầu năm.

Tại Vietcombank, giá trị bất động sản thế chấp khoảng 1,74 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 66% tổng giá trị tài sản bảo đảm; Sacombank đạt hơn 889.000 tỷ đồng, chiếm 85%; MB đạt 894.669 tỷ đồng, chiếm 52,6%; Techcombank đạt 565.888 tỷ đồng, chiếm 46%; HDBank đạt 412.237 tỷ đồng, chiếm 45%; LPBank đạt 509.571 tỷ đồng, chiếm 53%; VIB đạt 416.693 tỷ đồng, chiếm 63%; Eximbank đạt 248.866 tỷ đồng, chiếm 80%...

Lãi thuần từ hoạt động khác của ngân hàng tăng mạnh

Khi thị trường bất động sản khởi sắc, ngân hàng đẩy mạnh việc thu hồi nợ xấu. Từ đầu năm đến nay, tại SeABank, Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV…, mục thanh lý tài sản đảm bảo trên website ngân hàng có khá nhiều thông báo thanh lý tài sản là các bất động sản.

Chẳng hạn, Sacombank liên tiếp thông báo đấu giá các khoản nợ hàng trăm tỷ đồng của các doanh nghiệp như Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn TPP, Công ty Cổ phần Ngọc Sương, Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Kim Kim Hoàn Mỹ... với tài sản đảm bảo là bất động sản.

Vietinbank cũng rao bán nhiều tài sản nợ xấu của Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại và dịch vụ SHC Việt Nam…

Gần đây nhất, Agribank rao bán 2 khoản nợ liên quan đến Tập đoàn FLC, tài sản bảo đảm được rao bán đều là bất động sản.

Nhiều tài sản được ngân hàng thanh lý thành công. Nhờ đó, nhiều nhà băng ghi nhận mức tăng mạnh lãi thuần từ hoạt động khác trong 9 tháng đầu năm 2025 so với cùng kỳ. Thậm chí, nhiều ngân hàng có bước nhảy vọt theo cấp số nhân như BIDV, BVBank, NamABank, NCB, Techcombank, TPBank, Vietcombank…

Chẳng hạn, lãi thuần từ hoạt động khác của Techcombank trong 9 tháng đầu năm 2025 đạt tới 1.390 tỷ đồng, tăng gấp đôi cùng kỳ. TPBank cũng tăng hơn 2 lần, đạt 440 tỷ đồng; BIDV tăng 2 lần, lên 6.669 tỷ đồng. Trong khi đó, ABBank tăng tới 13 lần, lên 1.291 tỷ đồng; Saigonbank cũng ghi nhận tỷ trọng rất cao, tăng từ 12,15% lên 19,56%...

Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân then chốt giúp chỉ tiêu này tăng mạnh trong năm 2025 đến từ sự phục hồi của thị trường tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản. Sau giai đoạn dài trầm lắng, thanh khoản cải thiện và giá bất động sản tăng trở lại đã giúp ngân hàng bán tài sản dễ hơn và thu hồi giá trị cao hơn.

Ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank nhìn nhận, thị trường bất động sản hiện nay đã rất khác so với một năm trước. Khi đó, nhiều dự án gần như "đóng băng", ngân hàng rơi vào thế bị động, chỉ chờ nợ đến hạn. Nhưng nhờ những bước đi quyết liệt của Chính phủ, bất động sản đã khởi sắc trở lại, kéo theo hệ thống ngân hàng thoát dần nguy cơ nợ xấu và có thêm niềm tin vào sự phục hồi.

"So với một năm trước, thị trường đã tưng bừng hơn rất nhiều. Điều này cho thấy chúng ta đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất", ông Vinh nhấn mạnh.

Năm 2025 là giai đoạn các ngân hàng đẩy mạnh xử lý nợ xấu đã tích tụ từ các năm trước. Nhiều khoản nợ đã được trích lập đủ trong giai đoạn trước, nay được xử lý dứt điểm, và mỗi đồng thu hồi được ghi nhận hoàn toàn vào lãi từ hoạt động khác

VIS Rating kỳ vọng tỷ lệ hình thành nợ xấu sẽ cải thiện tích cực trong nửa cuối năm trên cơ sở đà phục hồi của thị trường bất động sản và các cải cách chính sách nhằm hỗ trợ khả năng trả nợ của khách hàng. Các ngân hàng lớn và ngân hàng quốc doanh sẽ dẫn đầu xu hướng này.

Theo đó, các cải cách về chính sách như việc Luật hóa Nghị quyết 42 không chỉ hạn chế nợ xấu hình thành mà còn đẩy nhanh quá trình thu hồi nợ xấu. Ngoài ra, nhiều dự án bất động sản lớn cũng đã và đang được tháo gỡ vấn đề pháp lý, hỗ trợ gián tiếp cho chất lượng tài sản ngành khi dòng tiền doanh nghiệp được khơi thông.

Huyền Anh