Nhà đầu tư ôm đất nền Lâm Đồng như ngồi trên đống lửa

Báo cáo về giao dịch bất động sản qua công chứng của Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng cho thấy trong quý 3/2024, cả tỉnh có gần 5.500 giao dịch gồm đất nền, nhà riêng lẻ và căn hộ, giảm 4,3% so với quý 2, trong đó đất nền vẫn áp đảo với 5.100 lô được mua bán với tổng giá trị hơn 4.900 tỷ đồng.

Giao dịch sụt giảm

Đáng chú ý, hai “điểm nóng” là Đà Lạt và Bảo Lộc đều ghi nhận sự sụt giảm số lượng giao dịch đất nền, lần lượt ở mức 16% và 22% so với quý liền kề.

Cụ thể, tại Đà Lạt có hơn 340 lô đất nền được giao dịch với tổng giá trị 1.475 tỷ đồng, tương đương mức giá bình quân 4,2 tỷ đồng/lô. Trong khi đó, tại Bảo Lộc ghi nhận 390 lô đất nền được mua bán qua công chứng, với tổng giá trị gần 300 tỷ đồng, tương đương 770 triệu đồng/lô.

Tương tự, ở nhiều địa phương từng xảy ra sốt đất như Di Linh, Đức Trọng... cũng ghi nhận đà giảm về thanh khoản trong quý vừa qua. Điểm sáng hiếm hoi xuất hiện tại hai huyện Bảo Lâm và Lâm Hà, song giao dịch cũng chỉ cải thiện nhẹ so với quý trước, giá bán cũng gần như đi ngang.

Với loại hình căn hộ chung cư, trong quý 3, toàn tỉnh chỉ có 17 căn hộ được chốt giao dịch, tổng giá trị 35 tỷ đồng, tập trung ở khu vực Đà Lạt, giảm 37% so với quý 2. Thanh khoản giảm nhưng giá bán lại tăng vọt, với trung bình 2 tỷ đồng/căn so với mức 1,4 tỷ đồng/căn của quý trước.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Đặng Hồng Tiến, đại diện một văn phòng môi giới ở Bảo Lộc, cho hay sau giai đoạn 2021-2022 “nhảy múa”, thị trường nhà đất Lâm Đồng bước vào thời kỳ lao dốc, thanh khoản "đóng băng". Phải đến giữa năm 2023, sau "lệnh cởi trói" tách thửa, thị trường mới bắt đầu ấm hơn, nhiều "tay to" cũng rục rịch trở lại.

Chính những dấu hiệu tích cực từ thị trường khiến nhiều nhà đầu tư “quay xe” dừng bán cắt lỗ để chờ thị trường lên. Tuy nhiên, đà hồi phục của thị trường trong gần 1 năm qua vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng, tình trạng đông khách hỏi, vắng khách mua khiến cả nhà đầu tư và môi giới gặp khó.

Nguy cơ “mất cả chì lẫn chài”

Theo anh Tiến, sau sốt giá, hiện giá đất nền vùng ven TP.Đà Lạt hay các khu vực “hot” như Bảo Lộc, Bảo Lâm… đang dao động từ 6 - 25 triệu đồng/m2; xa trung tâm thì giá mềm hơn.

“Mức giá hiện tại đã giảm 10 - 20% so với giai đoạn đỉnh sốt. Dù không còn nhiều nhưng vẫn có những sản phẩm cắt lỗ sâu, theo đó nhà đầu tư có nền tảng tài chính mạnh có thể cân nhắc xuống tiền với tầm nhìn trung và dài hạn (tối thiểu 3-5 năm). Với 3 tỷ đồng, nhà đầu tư hiện có nhiều lựa chọn”, anh Tiến nói thêm.

Sự trồi sụt của quá trình hồi phục đang đẩy nhiều nhà đầu tư đất nền ở Lâm Đồng vào thế khó, đối diện nguy cơ “mất cả chì lẫn chài” sau khi vay thêm tiền để gồng lỗ chờ chu kỳ mới.

Như trường hợp của anh Vũ Quang Đăng. Vào tháng 6/2023, khi UBND tỉnh Lâm Đồng chính thức có văn bản bãi bỏ việc cấm tách thửa sau 2 năm siết chặt, cùng đà đi lên của thị trường, anh quyết định “quay xe” dừng bán cắt lỗ 2 lô đất ở xã Đam B’ri (Bảo Lộc). Thay vào đó, anh đặt sổ đỏ vay thêm tiền ngân hàng để trả lãi khoản nợ trước.

Sau khi vay thêm tiền để gồng lỗ, anh Đăng kỳ vọng thị trường nhà đất Lâm Đồng có thể nóng trở lại trong vòng 4-6 tháng (nhờ hiệu ứng từ "lệnh cởi trói" tách thửa), giúp anh thoát được hàng với giá tốt. Tuy nhiên, sau gần 1 năm rưỡi, mọi chuyện dường như không được như ý của nhà đầu tư gốc Sài Gòn.

“Nếu bán vào thời điểm đó, tôi phải cắt lỗ khoảng 1,2 tỷ đồng, trong khi vay thêm tiền gồng lỗ thì mỗi tháng tôi phải trả lãi khoảng 65 triệu đồng. Tức nếu thoát được hàng trong vòng 1 năm đổ lại với giá gốc, tôi vẫn có lợi hơn. Nhưng kế hoạch giờ gần như đã đổ vỡ, nhiều khả năng tôi mất cả chì lẫn chài vì thị trường vẫn ì ạch, người mua ít, có hỏi thì cũng đòi giảm giá quá sâu”, anh Đăng chia sẻ.

Ở góc nhìn môi giới, anh Trần Vỹ, đại diện một phòng giao dịch nhà đất ở Bảo Lộc, nhận định thị trường nhà đất Lâm Đồng hiện vẫn còn nhiều thách thức cho các nhà đầu tư, bởi khu vực này gần như đã bão hòa về giá sau thời gian dài sốt đất. Không ít lô đất sau khi giảm giá 25 - 30% nhưng vẫn cao hơn gấp 2 - 3 lần so với trước dịch.

Chính vì vậy, theo anh Vỹ, dù số lượng nhà đầu tư quan tâm đang gia tăng đáng kể, nhưng giao dịch phát sinh thực tế vẫn chưa thực sự được cải thiện. Để thoát hàng, nhà đầu tư gặp áp lực tài chính có thể phải chấp nhận giảm giá thêm 10 - 20% nữa, nếu không có thể phải đợi thêm ít nhất 2 - 3 quý.

Ở chiều mua vào, sau thời gian dài "đóng băng", thị trường đất nền được dự báo đã "lộ đáy" và là thời điểm thích hợp để khách hàng có tiềm lực xuống tiền. Tuy nhiên, trong bối cảnh “vàng thau lẫn lộn”, các nhà đầu tư cần tuyệt đối thận trọng khi rót tiền gom đất tại Lâm Đồng.

“Đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng hiện không dành cho số đông và cần chọn lọc kỹ. Các nhà đầu tư đang “ôm” đất cần nghiêm túc cân nhắc việc giảm lãi, thậm chí bán lỗ để thoát hàng, thay vì cố vay thêm để cầm cự vì có thể sa lầy sâu hơn, khó cứu vãn”, một chuyên gia khuyến cáo.

Nhật Minh