Tín dụng 2025: Bất động sản và bán lẻ là "thỏi nam châm", hạ tầng bứt tốc nhận 500.000 tỷ đồng

Dù dòng vốn đã chảy mạnh vào nền kinh tế, các chuyên gia vẫn đưa ra những khuyến cáo thận trọng. Việc nền kinh tế phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng (57%) trong khi vốn lại tập trung sâu vào bất động sản tạo ra sự mất cân đối về cấu trúc tài chính lâu dài.

Bán lẻ chiếm đỉnh bảng dư nợ, bất động sản là "động lực" tăng trưởng

Theo số liệu từ Viện Đào tạo và Nghiên cứu kinh tế BIDV, cơ cấu cung ứng vốn cho nền kinh tế Việt Nam đang chứng kiến một sự lệch pha đáng chú ý. Sau 5 năm, tỷ trọng tín dụng ngân hàng đã tăng mạnh từ 42% (năm 2017) lên mức 57% vào cuối tháng 9/2025. Sự sụt giảm sâu của kênh cổ phiếu (chỉ còn 0,4%) và trái phiếu doanh nghiệp (3,9%) cho thấy thị trường vốn vẫn chưa thể khơi thông, khiến mọi áp lực tài trợ vốn dài hạn cho nền kinh tế đều đổ dồn lên vai hệ thống ngân hàng.

Tính đến ngày 24/12/2025, tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đã chạm mốc 18,4 triệu tỷ đồng, tăng 17,87% so với cuối năm 2024. Với gần 2,79 triệu tỷ đồng được bơm vào nền kinh tế trong năm qua, câu hỏi quan trọng nhất là: Dòng tiền khổng lồ này đang thực sự chảy vào đâu?

Số liệu thống kê đến cuối tháng 10/2025 chỉ ra một bức tranh phân hóa rõ rệt về đích đến của dòng tiền. Ngành bán buôn, bán lẻ hiện là lĩnh vực có quy mô dư nợ lớn nhất toàn hệ thống, chiếm tỷ trọng lên tới 22,24%. Đây là khu vực hấp thụ vốn mạnh mẽ nhất, phản ánh vai trò cốt lõi của tiêu dùng và lưu thông hàng hóa trong nền kinh tế.

Tuy nhiên, nếu xét về tốc độ và vai trò dẫn dắt tăng trưởng tại các ngân hàng thương mại cổ phần lớn, bất động sản mới là cái tên gây chú ý nhất. Dù các cơ quan quản lý liên tục cảnh báo về rủi ro tập trung vốn, nhưng thực tế cho thấy đây vẫn là lĩnh vực "đầu kéo" giúp nhiều ngân hàng hoàn thành chỉ tiêu kinh doanh.

Thời điểm hiện tại, các ngân hàng chưa công bố kết quả kinh doanh quý IV/2025, nhìn lại kết quả kinh doanh quý III tại Techcombank cho thấy dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng hơn 27% trong 9 tháng đầu năm, chiếm tỷ trọng chi phối 32,81% tổng dư nợ toàn ngân hàng. Nếu tính riêng danh mục khách hàng doanh nghiệp, tỷ lệ này lên tới 58%.

Tại SHB, tín dụng bất động sản cũng chiếm tới 30,27% tổng dư nợ, tương đương 184 nghìn tỷ đồng. Hoạt động kinh doanh bất động sản tại VPBank chiếm 22,97% tổng dư nợ, nếu cộng cả danh mục cho vay cá nhân mua nhà (13,16%), thì hơn 1/3 dòng vốn của nhà băng này đang nằm ở các dự án nhà ở và quyền sử dụng đất. Dư nợ cho vay bất động sản tại MB cũng tăng đột biến hơn 51% so với đầu năm, đạt 97 nghìn tỷ đồng.

Đại diện các ngân hàng khẳng định, việc đẩy mạnh cho vay bất động sản không phải là sự "né tránh" rủi ro mà là tập trung vào nhu cầu thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở, khi các vướng mắc pháp lý của nhiều dự án đã bắt đầu được tháo gỡ.

Vai trò của các "ông lớn" trong điều tiết và hỗ trợ

Bên cạnh dòng chảy thị trường, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang quyết liệt định hướng tín dụng vào các khu vực sản xuất và động lực tăng trưởng mới. Một trong những dấu ấn đậm nét của năm 2025 là việc ban hành hướng dẫn triển khai Chương trình tín dụng 500.000 tỷ đồng dành cho hạ tầng điện, giao thông và công nghệ chiến lược. Với mức lãi suất ưu đãi thấp hơn từ 1-1,5% so với bình quân, đây là nguồn lực quan trọng để hiện thực hóa các dự án trọng điểm quốc gia.

Ở lĩnh vực nông nghiệp, Chương trình tín dụng nông, lâm, thủy sản đã được nâng quy mô lên mức 185.000 tỷ đồng. Đến cuối tháng 11/2025, doanh số giải ngân đã đạt 168.000 tỷ đồng, hỗ trợ cho hơn 52.000 khách hàng. Đặc biệt, phân khúc doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và công nghiệp hỗ trợ ghi nhận tốc độ tăng trưởng tín dụng bứt phá, lần lượt đạt 30,36% và 27,46%, vượt xa mức tăng trưởng chung của toàn ngành.

Dòng vốn cũng đang tìm đến các vùng chuyên canh tại Đồng bằng sông Cửu Long thông qua Đề án lúa gạo chất lượng cao, phát thải thấp với doanh số giải ngân đạt 3.100 tỷ đồng sau 5 tháng triển khai. Đối với phân khúc nhà ở xã hội, dù còn nhiều rào cản, các ngân hàng cũng đã cam kết cho vay hơn 14.300 tỷ đồng, minh chứng cho nỗ lực đưa vốn đến đúng đối tượng yếu thế.

Trong bức tranh chung, các ngân hàng quốc doanh như VietinBank và Vietcombank tiếp tục đóng vai trò giữ nhịp cho nền kinh tế.

Đại diện VietinBank cho biết đến nay, VietinBank đạt quy mô tín dụng 2 triệu tỷ đồng, tăng 16%, tốc độ tăng trưởng duy trì đều qua các tháng. Điểm sáng của nhà băng này là việc đưa dòng vốn hướng tới hoạt động sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên, đồng thời đảm bảo lợi nhuận vượt kế hoạch nhờ quản trị rủi ro tốt.

"Thời gian tới, VietinBank sẽ tiếp tục thúc đẩy tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, các lĩnh vực ưu tiên, các động lực tăng trưởng của nền kinh tế", đại diện ngân hàng cho biết

Trong khi đó, Vietcombank cho biết dự kiến tăng trưởng tín dụng năm 2025 đạt khoảng 15%, tương đương với 215 nghìn tỷ đồng, tạo trung chủ yếu vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, trong đó 32% dư nợ tín dụng dành cho lĩnh vực ưu tiên. Đồng thời, ngân hàng thể hiện vai trò đồng hành cùng người dân trong thiên tai. Năm 2025, khi bão lũ gây thiệt hại nặng nề, Vietcombank đã hỗ trợ lãi suất lên tới 811 tỷ đồng, chiếm gần 50% tổng quy mô hỗ trợ lãi suất của ngân hàng trong năm 2025.

Dự báo năm 2026, động lực tăng trưởng hai con số sẽ tiếp tục dựa vào 3 "chân kiềng": Hạ tầng, bất động sản và đầu tư công. Tuy nhiên, trong bối cảnh tiêu dùng nội địa còn yếu, nhiệm vụ trọng tâm của ngành ngân hàng trong năm tới không chỉ là cung ứng đủ số lượng vốn, mà còn phải "nắn" dòng vốn đi đúng hướng.

Đại diện Vietcombank cho biết mục tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2026 khoảng 13% và có thể cao hơn trong điều kiện cho phép. Đáng chú ý, dòng vốn sẽ tiếp tục tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên, các động lực cho phát triển nền kinh tế.

Việc giảm tỷ trọng cho vay bất động sản xuống mức an toàn (như mục tiêu 22% của Techcombank trong 5 năm tới) và đẩy mạnh vốn vào các ngành sản xuất thực, công nghệ chiến lược sẽ là chìa khóa để giảm thiểu rủi ro hệ thống, đảm bảo nền kinh tế phát triển bền vững thay vì dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính từ các nhà băng.

Thanh Hoa