M&A thị trường bất động sản: Vốn ngoại có xướng chậm lại

Nhà đầu tư trong nước dẫn dắt thị trường

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trong 8 tháng/2021 đạt hơn 557 triệu USD. Chỉ riêng hai tháng 7 và 8, nhà đầu tư ngoại thực hiện thành công 31 lượt góp vốn, mua cổ phần với tổng giá trị 266,7 triệu USD.

Thủ tục pháp lý trong các dự án, tác động dịch bệnh làm ảnh hưởng đến thị trường M&A các dự án bất động sản

Tuy nhiên, con số 557 triệu USD trong 8 tháng/2021 chưa bằng một nửa so với con số 1,22 tỷ USD cùng kỳ năm ngoái. Nhiều thương vụ M&A giữa các DN diễn ra trong bối cảnh dịch bệnh hoành hành và điều đáng nói hơn là các DN trong nước vẫn giữ vai trò chủ đạo mua lại các dự án. Điển hình như thương vụ hợp tác của Tổng công ty Becamex IDC và Tập đoàn Central Retail để phát triển dự án Trung tâm Thương mại GO! Bình Dương. Dự án này có diện tích quy hoạch 3ha, vốn đầu tư là 35 triệu USD, tọa lạc tại thị xã Bến Cát. Dự kiến sau khi hoàn thành, dự án có thể phục vụ hơn 300.000 người dân tại địa phương và khu vực lân cận.

Hai thương vụ lớn khác là Công ty CP Bất động sản Phát Đạt mua lại 99,5% cổ phần Công ty CP Bất động sản đầu tư và phát triển cao ốc Bình Dương để sở hữu dự án Bình Dương Tower; hay thương vụ Tập đoàn Ô tô Trường Hải mua lại chuỗi bán lẻ E-mart Việt Nam...

Lý giải cho chiều hướng đi xuống của dòng vốn ngoại trong hoạt động M&A bất động sản, Giám đốc điều hành Colliers Việt Nam - ông David Jackson - cho rằng, do diễn biến phức tạp của đại dịch, không riêng Việt Nam, mà nhiều nước trên thế giới áp dụng giãn cách xã hội và hạn chế đi lại, khiến nhà đầu tư khó tiếp xúc, giao dịch. Các hoạt động M&A bất động sản trong hơn 1 năm qua có xu hướng chậm lại. Các thương vụ thành công đa phần là giữa các nhà đầu tư trong nước, hoặc các nhà đầu tư nước ngoài đã hiện diện và hoạt động tại thị trường Việt Nam từ nhiều năm trước.

Về giá cả trong các thương vụ M&A - bà Lê Phương Lan - Trưởng bộ phận Tư vấn đầu tư tại Savills Hà Nội - cho biết: Giá bất động sản của Việt Nam không hề giảm, thậm chí còn tăng. Lý do là chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh, do đó họ giữ lại các bất động sản để chờ hoặc định giá ở mức cao trong các thương vụ. Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua lại không lạc quan như bên bán. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này, với tâm lý chung là “chờ đợi rồi hành động”, cộng với những tác động khó khăn đến toàn nền kinh tế do ảnh hưởng của dịch bệnh. Ngoài ra, tiến độ hoàn thành pháp lý, điều kiện tiên quyết để thực hiện mua bán của các dự án bất động sản cũng bị chậm hơn so với dự kiến... Những nguyên do này đã và đang ảnh hưởng đến thị trường M&A bất động sản.

Đánh giá về xu hướng M&A giai đoạn tới, theo các chuyên gia, bất động sản khu công nghiệp vẫn là phân khúc sôi động do sự dịch chuyển của chuỗi cung úng toàn cầu. Đây là cơ hội để các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp tung ra nhiều dự án, đón đầu và đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất giá trị cao.

Nhà đầu tư thận trọng trước pháp lý và những ảnh hường từ đại dịch

Thực tế cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu tham gia đầu tư khi dự án đã có cơ sở pháp lý rõ ràng. Từ phía các nhà đầu tư Việt Nam có khả năng hoàn tất các thủ tục pháp lý song song với việc phát triển dự án, bởi họ nắm rõ được các quy định tại địa phương hơn. Vấn đề mà các nhà đầu tư trong và ngoài nước băn khoăn hiện nay là làm thế nào để thủ tục pháp lý có thể thuận lợi hơn.

Ngoài ra, việc chuyển nhượng dưới hình thức chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện với các tài sản đã vận hành cũng gặp nhiều khó khăn về thủ tục và các vấn đề liên quan đến thuế. Nhiều chủ đầu tư của dự án vẫn chưa cấu trúc lại DN theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập, yếu tố cản trở nhiều đến tiến tiến trình thực hiện thương vụ M&A. Hơn nữa, trong thời gian vừa qua và cả hiện khó khăn từ quy định về đóng cửa biên giới và các hạn chế đi lại đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động M&A xuyên biên giới, đặc biệt là các nhà đầu tư mới tại Việt Nam.

Nhìn chung, hoạt động M&A trên thị trường bất động sản không quá khó khăn như các ngành kinh tế sản xuất khác do ảnh hưởng dịch bệnh. Bởi đa số tất cả các quốc gia bao gồm cả Việt Nam đều đang nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế sau thời kỳ hậu Covid. Các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư bất động sản đều đang có trong tay những nguồn tiền rẻ và không ai muốn chậm chân ở một thị trường còn nhiều tiềm năng và dư địa tăng giá như thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư tổ chức vẫn còn tâm lý thận trọng. Đại dịch là tình huống bất định trong khi đầu tư vào bất động sản là khoản đầu tư dài hạn, nhà đầu tư vẫn cần xem xét cân nhắc nhiều yếu tố trước khi đưa ra quyết định đẩu tư, đặc biệt đối với các nhà đầu tư mới.