Đất nền, chung cư hay nhà riêng: Đâu là điểm sáng trong 2 năm qua?

Báo cáo mới nhất của PropertyGuru Việt Nam cho thấy bất động sản vẫn là kênh giữ giá và sinh lời bền bỉ. Dữ liệu ghi nhận: giá đất trên cả nước tăng tới 44% so với quý I/2024, trong khi căn hộ chung cư leo thang 42%. Các loại hình khác như nhà riêng, đất dự án và nhà mặt phố cũng đều tăng, lần lượt 28%, 14% và 1%.

“Khẩu vị” khác nhau từ các nhà đầu tư

Anh Minh Quân, một nhà đầu tư cá nhân ở Hà Nội chia sẻ: “Tôi theo dõi nhiều năm và thấy đất nền luôn có sức hút đặc biệt, nhất là tại những khu vực chuẩn bị lên hạ tầng. Dù giá đã tăng cao, nhưng nhiều người vẫn chọn nắm giữ như một dạng tài sản phòng thân”.

“Nhà đầu tư đất nền dường như có thời gian “ngắm nghía” hơn so với các loại hình như chung cư, giá mua ban đầu dễ tiếp cận ở mức giá thực và ít bị sóng ảo như thị trường chung cư. Một nhà đầu tư có ít kinh nghiệm sẽ phải chấp nhận mua vào với giá chênh cao so với thực tiễn thị trường”.

Tuy nhiên, câu chuyện mua để ở lại hoàn toàn khác. Chị Thanh Hà, nhân viên văn phòng tại phường Cầu Giấy cho biết: “Với mức lương hai vợ chồng khoảng 30 triệu đồng/tháng, chúng tôi nhắm tới căn hộ tầm trung. Nhưng chỉ sau hai năm, giá đã tăng thêm vài trăm triệu, khiến việc mua nhà ngày càng xa tầm tay”.

Chị Hà cho biết thêm, nếu đợi đủ tiền rồi mới mua nhà thì sẽ mãi mãi không thể đuổi kịp giá bán, bởi sự tăng giá của bất động sản nhanh hơn nhiều với mức tăng lương của người mua. Vậy nên, người mua cần tìm hiểu và tận dụng những chính sách mua nhà và lên kế hoạch thực hiện phù hợp, điều đó sẽ giúp người mua tiếp cận căn hộ muốn sở hữu sớm hơn.

Mặc dù thị trường cho thuê lại khá trầm lắng. Suốt hai năm qua, hầu hết loại hình cho thuê giữ nguyên mặt bằng giá, ngoại trừ nhà mặt phố tăng nhẹ 7%. Tuy nhiên, vào tháng 8/2025, phân khúc cho thuê bất ngờ khởi sắc nhờ mùa tựu trường. Nhu cầu tìm nhà trọ tăng tới 45% so với tháng trước, kéo mức độ quan tâm trên toàn quốc tăng 4%.

Tại Hà Nội, dữ liệu cho thấy sự khác biệt rõ rệt: nhu cầu thuê nhà tăng 12% trong khi quan tâm tới bất động sản bán giảm 6%. Nhà trọ cho sinh viên nhập học các trường đại học, cao đẳng là điểm sáng, ghi nhận mức độ tìm kiếm tăng gấp đôi và lượng tin đăng tăng 36% chỉ trong một tháng.

TP.HCM cũng có diễn biến tương tự khi nhà trọ dẫn đầu xu hướng, tăng 30% về mức độ quan tâm trong tháng 8. Điều này phản ánh sự dịch chuyển tạm thời của dòng tiền từ kênh mua sang thuê trong bối cảnh giá bán leo thang.

Bất động sản - “sân chơi” của giới đầu tư?

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, đà tăng giá hiện tại không chỉ đến từ nhu cầu thực mà còn do yếu tố vĩ mô như: chính sách tiền tệ mở rộng, khan hiếm nguồn cung sơ cấp ở các đô thị lớn và tâm lý tích sản lâu đời.

“Bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, song hệ quả là cơ hội sở hữu nhà ở của nhóm thu nhập trung bình thấp ngày càng khó khăn,” ông nhấn mạnh.

Ngoài ra, sự tăng tốc của bất động sản hai năm qua phần lớn gắn liền với dòng tiền rẻ và tâm lý đầu tư an toàn. Trong bối cảnh nhiều kênh khác như chứng khoán biến động mạnh, vàng và ngoại tệ thiếu ổn định, bất động sản vẫn giữ vị thế “trú ẩn” dài hạn.

Tuy nhiên, việc giá đất và căn hộ cùng lúc tăng trên 40% chỉ trong vòng hai năm là con số đáng lo ngại. Đối với một nền kinh tế đang đặt mục tiêu phát triển bền vững, đà tăng này dễ tạo ra khoảng cách lớn giữa giá trị thực và khả năng chi trả của người dân. Nếu tiếp diễn, nguy cơ “lệch pha” giữa thị trường và nhu cầu ở thực sẽ ngày càng trầm trọng.

Ông Nguyễn Thế Hải - Chuyên gia môi giới tại một công ty bất động sản ở Hà Nội cho biết, tình trạng đất nền tăng giá quá nhanh trong khi nhu cầu thực chủ yếu nằm ở chung cư tầm trung và nhà ở xã hội, điều này cho thấy thị trường vẫn bị chi phối mạnh bởi đầu cơ.

“Ở chiều ngược lại, thị trường cho thuê phản ánh đúng bản chất nhu cầu ngắn hạn và gắn liền với chu kỳ kinh tế - xã hội. Giá thuê đi ngang trong hai năm cho thấy nguồn cung hiện vẫn đáp ứng đủ, chỉ bùng nổ vào các giai đoạn đặc thù như mùa tựu trường. Điều này khác biệt rõ với kênh mua bán vốn bị “neo” bởi kỳ vọng tăng giá dài hạn”, ông Hải nhận định.

Một yếu tố khác không thể bỏ qua là chính sách tín dụng. Trong bối cảnh lãi suất thấp giai đoạn 2023 - 2024, dòng tiền đổ vào bất động sản mạnh mẽ, góp phần tạo sóng giá. Tuy nhiên, nếu chu kỳ thắt chặt trở lại, áp lực trả nợ có thể khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó, từ đó tác động dây chuyền đến thị trường.

Ở tầm vĩ mô, bất động sản vẫn đóng vai trò quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản xã hội. Song sự tăng trưởng quá nóng sẽ đặt ra bài toán cân bằng: làm sao vừa duy trì được sức hút đầu tư, vừa đảm bảo nhu cầu ở thực “không bị bỏ quên”.

Tiến Anh