Đánh tan cục máu đông để khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng cho biết, ngay sau khi Thủ tướng phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030, Bộ Xây đã phối hợp Ngân hàng Nhà nước, các bộ, ngành, địa phương cùng thực hiện Đề án.

Đến nay, các địa phương trên cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 181 dự án, quy mô xây dựng khoảng 94.390 căn hộ, với tổng diện tích sàn nhà ở 4.815.000 m2.

Gói 120.000 tỷ khó giải ngân

Đáng chú ý, sau Nghị quyết 33 của Chính phủ, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 1550 hướng dẫn các đối tượng, điều kiện khách hàng, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo xây dựng lại chung cư cũ được vay tín dụng ưu đãi từ gói 120.000 tỷ đồng.

Tính đến thượng tuần tháng 9, đã có 11 địa phương công bố danh mục 24 dự án đủ điều kiện vay ưu đãi từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, với nhu cầu vay vốn khoảng 12.400 tỷ đồng.

Con số 12.400 tỷ đồng có thể khiến nhiều người giật mình bởi cho thấy tốc độ triển khai của gói hỗ trợ 120.000 tỷ vẫn rất chậm. Thậm chí, trước đó, theo thống kê từ Ngân hàng Nhà nước, sau 3 tháng triển khai, mới có khoảng 95 tỷ đồng được giải ngân và 950 tỷ đồng được cam kết cho vay.

Tiến độ triển khai gói hỗ trợ rõ ràng chưa phản ánh đúng kỳ vọng. Nguyên nhân được giới chuyên gia nhìn nhận là bởi nhiều lý do, từ thủ tục pháp lý, quy hoạch... và cũng từ chính gói tín dụng này.

Đơn cử là mức lãi suất quá cao. Ước tính với lãi suất cho vay bình quân là 8%/năm và vay trong vòng 15 năm, người mua nhà có thể phải trả ngân hàng khoảng 7,5 triệu đồng/tháng. Đây là con số có thể khiến đa số người lao động “chùn tay” trong bối cảnh kinh tế khó khăn, thu nhập giảm.

Chính vì điểm nghẽn này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã nhiều lần kiến nghị giảm mức lãi suất cho vay với người mua nhà ở xã hội xuống khoảng 6%/năm. Trong khi đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá mức lãi suất hiện tại không chỉ “đánh đố” người mua nhà mà còn gây khó cho cả doanh nghiệp khi gánh nặng chi phí đầu vào gia tăng.

“Mỗi dự án cần khoảng 5 năm để hoàn thành, lợi nhuận thu về chỉ ở mức 10% trong khi lãi suất vay ngân hàng đã hơn 8%/năm thì doanh nghiệp rất khó làm”, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nói.

Theo đánh giá của một chuyên gia, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là do “Big 4” ngân hàng gồm Vietinbank, Vietcombank, Agribank và BIDV tự cân đối, mà đã là tự cân đối thì khó có để đòi hỏi nhiều hơn và nó cũng sẽ phụ thuộc vào “sức khỏe” của ngân hàng.

Vì không thể chữa “bệnh” lãi suất cao, nên để triển khai hiệu quả gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, thời gian tới, Bộ Xây dựng cho hay sẽ tăng cường phối hợp các bộ, ngành liên quan lập tổ công tác đôn đốc, tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong giải ngân. Nhưng gỡ được không thì chỉ thời gian mới có thể trả lời.

Còn đó những "điểm nghẽn" cần tháo gỡ

Không chỉ khó tiếp cận vốn vay ưu đãi, theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, qua rà soát quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội, đa số các đồ án quy hoạch phân khu trên địa bàn TP.HCM đã được duyệt hiện nay chưa xác định vị trí, diện tích quỹ đất hoặc chưa cập nhật các dự án nhà ở xã hội.

Đặc biệt, việc bắt buộc tất cả các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội là chưa phù hợp với thực tiễn, gây khó cho doanh nghiệp.

Việc yêu cầu tất cả các dự án phải dành quỹ đất nhà ở xã hội mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện kinh tế - địa lý của từng địa phương… có thể dẫn đến lãng phí quỹ đất và làm tăng giá nhà.

Các vấn đề về thủ tục pháp lý kéo dài cũng đang “kìm chân” các doanh nghiệp. Đơn cử, ở Đồng Nai, một trong những tỉnh được Thủ tướng Chính phủ giao làm nhiều nhà ở xã hội nhất, theo ông Võ Tấn Đức, Quyền Chủ tịch UBND tỉnh, bản thân các dự án nhà ở xã hội bị khống chế giá bán, mức lợi nhuận thấp, nếu thủ tục quá khó khăn sẽ không thu hút được nhà đầu tư.

Vì vậy, cần nhanh chóng hoàn thiện, trình ban hành quy trình rút ngắn thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh… từ lúc nhà đầu tư tiếp cận đất đai cho đến khi khởi công xây dựng, đồng thời đẩy nhanh việc thẩm định các hồ sơ chủ trương đầu tư cấp huyện đề xuất.

Đáng chú ý là trước đây, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành 20% tổng diện tích đất ở hoặc sàn để xây dựng nhà ở thương mại, nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá nhà ở xã hội. Tuy nhiên, quy định này hiện không còn hiệu lực, khiến nhiều chủ đầu tư đang có ý định triển khai dự án thất vọng.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Kim Oanh Group, cho rằng bỏ ưu đãi 20% sàn nhà để kinh doanh thương mại chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư, tiến độ triển khai dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là các dự án cho thuê.

Đồng quan điểm, đại diện một chủ đầu tư nhà ở xã hội tại Đồng Nai cũng khẳng định: “Lời lãi không nhiều, chúng tôi chỉ trông chờ có thể làm tăng giá trị gia tăng ở khoản 20% sàn nhà thương mại, mà quy định này không còn thì rất khó để doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội”.

Có thể thấy, Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đang thổi một luồng sinh khí mới vào trường bất động sản vốn đang mất cân bằng nghiêm trọng với cán cân nghiêng quá nhiều về phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều vấn đề cần được đẩy nhanh tháo gỡ, từ đó tăng nguồn cung, giải “cơn khát” nhà cho người dân.

Hưng Nguyên