Có nên xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu?

Trong báo cáo mới nhất được gửi đến Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) có đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 163/2018/NĐ-CP và Nghị định 81/2020/NĐ-CP để chấn chỉnh và đảm bảo hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) lành mạnh, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho nhà đầu tư và khách hàng và đề nghị áp dụng kể từ ngày 1/1/2023.

Chấn chỉnh để phát triển lành mạnh

Đặc biệt, HoREA đề nghị bổ sung các quy định chặt chẽ về đánh giá xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp (DN) phát hành trái phiếu; về các tiêu chí đánh giá đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu đảm bảo thực sự có năng lực; về bảo lãnh phát hành trái phiếu; về quy định cụ thể việc sử dụng vốn TPDN đúng mục đích.

Trong 5 năm qua, các DN bất động sản phát hành Trái phiếu doanh nghiệp mới rất lớn, với giá trị phát hành trung bình khoảng 100.000 tỷ đồng/năm, chiếm từ 30 - 40% tổng giá trị phát hành.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng sự phát triển “nóng” của thị trường TPDN ở Việt Nam đặt ra yêu cầu rất cần thiết phải chấn chỉnh để phát triển lành mạnh nhằm bảo vệ nhà đầu tư, vừa tạo điều kiện để các DN (trong đó có DN bất động sản) có thêm kênh huy động nguồn vốn xã hội hoá.

Nhất là hiện nay đang có tâm trạng “bất an, lo lắng” trong một số lãnh đạo DN, bởi lẽ với một “rừng” thủ tục hành chính và nhiều quy định pháp luật “chồng chéo, rối rắm” hiện nay thì rất “sợ vướng rủi ro pháp lý” trong hoạt động đầu tư kinh doanh.

Đơn cử như quy định pháp luật yêu cầu phải “sử dụng vốn huy động đúng mục đích” bao gồm vốn vay tín dụng ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng, vốn huy động từ thị trường chứng khoán hoặc từ phát hành TPDN (Điều 34 Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định trách nhiệm của Hội đồng quản trị, Đại hội cổ đông, Hội đồng thành viên, Chủ tịch công ty chịu hoàn toàn trách nhiệm về giám sát sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu theo đúng phương án phát hành trái phiếu).

Như lưu ý của HoREA, nếu các cơ quan chức năng khi kiểm tra, thanh tra, điều tra yêu cầu DN phải sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động theo “từng túi” của từng dự án thì không sát với thực tế.

Bởi vì DN huy động vốn là cho toàn bộ dự án, mà dự án thì được triển khai thực hiện theo tiến độ nên nguồn vốn được chi cũng theo tiến độ, nếu để “đọng vốn” thì lãng phí. 

Vấn đề mấu chốt là DN có thực hiện dự án đúng tiến độ và bàn giao nhà, trả lãi, trả nợ vay đúng cam kết với khách hàng và nhà đầu tư hay không?

HoREA cũng dẫn lại báo cáo của CTCP chứng khoán Sài Gòn SSG cho thấy tổng lượng TPDN lưu hành tại thời điểm cuối năm 2021 đạt khoảng 1,4 triệu tỷ đồng với tốc độ tăng trưởng bình quân lên đến 46%/năm trong giai đoạn 2017-2020 và với tỷ trọng TPDN có xu thế tăng mạnh trong GDP, từ chiếm tỷ lệ 4,9% GDP năm 2020 tăng lên chiếm tỷ lệ 16,6% GDP năm 2021.

Muốn phát hành trái phiếu phải được xếp hạng tín nhiệm

Con số nêu trên được cho đã vượt xa mục tiêu chiếm 7% GDP vào năm 2020 theo Quyết định số 1191/QĐ-TTg ngày 14/08/2017 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt lộ trình phát triển thị trường trái phiếu đã đặt mục tiêu “dư nợ thị trường TPDN  đạt khoảng 7% GDP vào năm 2020 và khoảng 20% GDP vào năm 2030”. 

Đáng lưu ý là trong năm 2021, nhóm DN bất động sản phát hành trái phiếu nhiều nhất với 318.200 tỷ đồng chiếm 44% tổng lượng phát hành và tăng 66,3% so với năm 2020, nhưng vẫn thấp hơn tỷ lệ 56% GDP của Malaysia, 38% của Singapore, 25% GDP của Thái Lan.

Còn theo thống kê của Tổ chức đánh giá xếp hạng tín nhiệm FiinRatings (thuộc FiinGroup), trong 5 năm qua, các DN bất động sản phát hành TPDN mới rất lớn, với giá trị phát hành trung bình khoảng 100.000 tỷ đồng/năm, chiếm từ 30 - 40% tổng giá trị phát hành. Tỷ trọng dư nợ trái phiếu chiếm khoảng 46% trong tổng nợ vay của các DN bất động sản.

Tuy nhiên, do phần lớn TPDN bất động sản được phát hành bởi các DN chưa niêm yết nên tỷ trọng của TPDN ngành bất động sản trong toàn hệ thống trên thực tế sẽ lớn hơn rất nhiều. Đặc biệt, giai đoạn này nhiều DN bất động sản phải đối mặt áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn.

Theo Tổ chức đánh giá xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, sẽ có khoảng 138.000 tỷ đồng TPDN trong lĩnh vực bất động sản sẽ đến hạn trả nợ trong 2 - 3 năm tới.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, trong những năm gần đây đã có một số DN bất động sản phát hành TPDN riêng lẻ nhưng chưa được đánh giá tín nhiệm theo thông lệ quốc tế, đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao nhưng không có tài sản bảo đảm, hoặc các biện pháp bảo đảm không đủ độ tin cậy dẫn đến có thể gây thiệt hại cho các nhà đầu tư, thậm chí có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Điển hình nhất là mới đây Bộ Công an đã khởi tố, bắt tạm giam ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch CTCP tập đoàn Tân Hoàng Minh về hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Ngay sau các vụ việc này, đã có một số ngân hàng thương mại có động thái rất “căng” như thông báo tạm thời dừng ngay cấp tín dụng cho các DN bất động sản, các nhà đầu tư bất động sản và trên thực tế cả người có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận được vốn vay tín dụng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà. Điều này làm cho DN không vay được các khoản vay mới, không cơ cấu lại được các khoản vay cũ. Đồng thời, cũng đã có các ý kiến đề xuất “siết” hoạt động phát hành TPDN.

Trong chuyện xếp hạng tín nhiệm, theo một nhóm nghiên cứu của Viện Chiến lược và Chính sách tài chính, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, tại các quốc gia có thị trường trái phiếu phát triển như Mỹ, Anh, EU, Hàn Quốc, Nhật Bản…và các thị trường trái phiếu ASEAN như Thái Lan, Singapore, muốn phát hành trái phiếu đại chúng, DN phải được xếp hạng tín nhiệm A+ trở lên, dưới A+ không được phép đưa lên sàn.

Các công ty dưới A+ có thể vẫn được phát hành nhưng với lãi suất cao và giao dịch tương tự các giao trên thị trường OTC. Những DN không mạnh nhưng có tiềm năng tăng trưởng thì có thể phát hành trái phiếu chuyển đổi. DN có thể phát hành trái phiếu công trình, được giám sát độc lập và được bảo đảm/thế chấp bằng dự án công trình.

Thanh Loan