Tạo hành lang pháp lý để ổn định, minh bạch thị trường BĐS

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã xây dựng một hành lang pháp lý tương đối vững chắc giúp cho các chủ thể dễ dàng hơn trong việc thực hiện kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để duy trì sự an toàn thị trường bất động sản đòi hỏi có sự điều chỉnh của Nhà nước thông qua yếu tố pháp luật sẽ tạo ra một hành lang pháp lý tương đối ổn định giúp các chủ thể tham gia vào thị trường một cách an toàn.

Bất cập trong đầu tư kinh doanh bất động sản

Theo TS.LS Đặng Văn Cường – Trưởng VP Luật sư Chính Pháp , với sự phát triển mới của nhiều loại hình bất động sản cùng nhiều quan hệ pháp luật phát sinh, nhu cầu hồi phục thị trường sau giai đoạn dịch bệnh... cần thiết phải sửa đổi, bổ sung một số vấn đề còn bất cập của Luật kinh doanh bất động sản hiện tại.

TS.LS Đặng Văn Cường - Trưởng VP Luật sư Chính Pháp

Cụ thể, về loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất với các quy định khá đầy đủ. Tuy nhiên vẫn còn có nhiều loại nhà mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng…

Về điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được bán cũng đang là một vấn đề đáng quan tâm. Pháp luật quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng.

Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn.

Một lý do khác nữa là bởi việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đới với hợp đồng trong kinh doanh bất động sản: Hiện nay, các quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản trong Luật kinh doanh bất động sản cơ bản phù hợp với các quy định chung về hợp đồng của pháp luật dân sự. Do một số điều kiện đặc thù trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà hợp đồng kinh doanh bất động sản vẫn còn có sự phân biệt về chủ thể như quy định về tổ chức, cá nhân trong nước không bị giới hạn về trường hợp và loại bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua cũng như mục đích sử dụng đối với các bất động sản này.

Trong khi đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chịu những hạn chế nhất định. Đối với những sản phẩm nhà ở mới như bất động sản nghỉ dưỡng thì quy định này có thể vô hình trung là rào cản phát triển du lịch tiềm năng.

Bên cạnh đó, vấn đề huy động vốn trong đầu tư kinh doanh bất động sản đang nảy sinh nhiều bất cập. Rất nhiều dự án tiến hành huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, vẽ ra các “dự án ma” để huy động vốn hoặc huy động vốn trái pháp luật nhằm chiếm dụng vốn trái phép của nhà đầu tư cá nhân, sử dụng vốn sai mục đích sau đó mất khả năng thanh toán.

"Rất nhiều biến tướng của các loại văn bản huy động vốn như hợp đồng vay, cam kết giữ quyền đặt mua, chuyển nhượng, đặt cọc,... tiềm ẩn nhiều nguy cơ mà đến khi phát sinh tranh chấp thì hàng nghìn nhà đầu tư rơi vào cảnh tiền mất tật mang”, TS. LS Đặng Văn Cường nói. 

Sớm hoàn thiện hành lang pháp lý

Cũng theo Luật sư Cường, để hoàn thiện pháp luật về giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh. Rà soát sửa đổi, bổ sung các quy định về hợp đồng, thanh toán, bàn giao, yêu cầu và trách nhiệm các bên trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Cần một hành lang pháp lý để ổn định thị trường BĐS.

Về bảo lãnh khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cần thống nhất quy định của pháp luật, kiên quyết thực hiện quy định bảo lãnh khi mua bán nhà ở để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, cũng tránh tình trạng doanh nghiệp không đủ năng lực kinh doanh và tùy tiện chiếm dụng vốn của khách hàng.

Đối với vấn đề huy động vốn, cần xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và có nhiều biện pháp xử lý thật nghiêm khắc các hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật, đặc biệt đối với nhà ở xã hội để bảo vệ quyền lợi của khách hàng nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng.

Cùng với đó hoàn thiện quy định pháp luật về việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, giao dịch loại hình bất động sản mới là bất động sản nghỉ dưỡng. Đây được dự đoán sẽ là kênh đầu tư tiềm năng trong tương lai và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch. Hiện nay các quy định pháp luật về xác định quyền sở hữu và giao dịch của loại bất động sản này đang có rất nhiều vướng mắc, cần được tháo gỡ sớm.

Hiện nay chưa có quy định pháp luật nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ. Cần có quy định nhằm bảo đảm tính khả thi của cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra nhằm tránh trường hợp khi phát sinh tranh chấp do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về phân chia lợi nhuận thì không có cơ sở để giải quyết thấu đáo.

Bên cạnh đó, pháp luật cũng chưa dự liệu, điều chỉnh đối với trường hợp cho thuê sở hữu kỳ nghỉ giữa chủ sở hữu bất động sản du lịch (mà phổ biến nhất là condotel) với các chủ sở hữu trong hệ thống kinh doanh bất động sản du lịch ở các nước khác trên thế giới. Các quy định về huy động vốn chủ yếu thông qua bán bất động sản hình thành trong tương lai mà chưa đa dạng hoá các loại hình huy động vốn khác.

"Hoạt động pháp điển hóa các văn bản quy phạm pháp luật nói chung, rà soát những tồn tại bất cập trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nói riêng là nhiệm vụ quan trọng của Nhà nước trong việc quản lý xã hội, góp phần phát triển kinh tế trong thời gian tới", Luật sư Cường nhận định.

Duy Thế