Lo lỗ nặng vì 'ôm' đất nền ven dự án hạ tầng

Những thông tin mới trong quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Phong đang thổi hơi ấm vào thị trường bất động sản huyện Vạn Ninh (Khánh Hòa). Tuy nhiên, vì áp lực tài chính, nhiều nhà đầu tư ở thị trấn Vạn Giã đang buộc phải rao bán đất với giá giảm 40-50%.

Sau sốt đất là… “đóng băng”

Anh Hà Đức Thịnh, một nhà đầu tư đến từ Đà Nẵng, cho biết vào tháng 4/2022, khi Thủ tướng ban hành Quyết định số 451 về phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Phong, anh cùng nhóm đầu tư rót hơn 10 tỷ đồng để mua vào 4 lô đất tại Vạn Giã.

Trong đó, có 2 lô trên mặt đường Trần Hưng Đạo, giá bình quân 60 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 2 lần so với thời điểm giữa năm 2021. Một lô nằm trên trục đường nối Vạn Giã - Tu Bông, giá 8,5 triệu đồng/m2. Lô còn lại là đất đầm tôm có giá 1,5 triệu đồng/m2.

“Giữa lúc sốt giá, chúng tôi quyết định vay hơn 5 tỷ đồng với ý định “lướt sóng”. Nhưng rồi thị trường đi xuống quá nhanh nên trở tay không kịp. Gần 6 tháng qua, chúng tôi rao bán giảm giá gần 30% (so với giá thị trường) nhưng không thể bán được, hoặc khách hỏi nhưng trả giá quá thấp”, anh Thịnh chia sẻ.

Theo anh Thịnh, trong tháng 5 này, nếu tình hình không được cải thiện, anh cùng các cộng sự sẽ chấp nhận cắt lỗ 2 tỷ đồng cho 2 lô đất trên đường Trần Hưng Đạo để thu về khoảng 6,5 tỷ đồng nhằm tất toán khoản vay. 2 lô còn lại sẽ đợi thêm với hy vọng những thông tin mới về quy hoạch có thể đẩy giá đất lên.

Tình trạng “mắc cạn” cũng đang xảy ra với không ít nhà đầu tư gom đất ven dự án sân bay Phan Thiết (Bình Thuận). Nhiều nhà đầu tư gặp áp lực tài chính đang rao bán đất với mức giá giảm sâu, có thể lên tới 30-50%.

Sau thời giá đất “nhảy múa” theo quy hoạch sân bay, dọc các con đường liên xã Thiện Nghiệp (TP.Phan Thiết) hiện không còn cảnh "cò đất" qua lại mời chào. Các bảng, giấy bán đất thổ cư, đất vườn thô sơ được trưng, dán tràn lan lên cả trụ điện, cây cối ven đường...

Gọi vào một số điện thoại in trên bảng rao bán đất cắm ven đường DT715 xã Thiện Nghiệp, người nghe tự xưng tên Tuấn, cho biết đang muốn bán 1 lô đất vườn, diện tích hơn 2,2 ha, nằm cách cửa sau sân bay trên dưới 3 km, giá 2,5 tỷ đồng.

Ông Tuấn thừa nhận, giá đất nền tại Phan Thiết hiện đã giảm 20-30% so với hồi đầu năm 2022. Trong đó, đất thổ cư giảm 5-15%, trong khi đất vườn, ruộng có biên độ giảm mạnh hơn vào khoảng 25-40%, nhiều khu vực mất hơn nửa giá.

"Lô đất này tôi mua vào giá hơn 3 tỷ đồng, giờ cực chẳng đã phải bán lỗ, vì không thể gồng nổi lãi suất gần 30 triệu đồng mỗi tháng. Không thể có giá rẻ hơn đâu, giá đất Phan Thiết hiện bán khó nhưng vẫn đang tăng đấy, các anh có nhu cầu thì mua ngay đi", ông Tuấn nói.

Xuống tiền gom đất “ngộp”?

Khảo sát cho thấy, ở thời điểm cuối tháng 4, đầu tháng 5/2023, giá đất mặt tiền ở Phan Thiết đang được nhiều nhà đầu tư rao bán giá 13 - 25 triệu đồng/m2 (các lô diện tích tiêu chuẩn 100 - 150m2), tùy vị trí, giảm 10 - 15% so với hồi đầu năm 2022. Các lô diện tích lớn, xa mặt đường, có giá 5 - 12 triệu đồng/m2, giảm trên 20%.

Theo môi giới trong khu vực, nhờ tác động từ các dự án hạ tầng như cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết (đã thông xe), sân bay Phan Thiết (đang triển khai), đất nền ở Phan Thiết vẫn được đánh giá rất cao về tiềm năng tăng giá.

Tuy nhiên, sau nhiều lần sốt đất, mặt bằng giá đất ở Phan Thiết đã được đẩy lên quá cao nên trong thời điểm hiện tại rất khó để thanh khoản nhanh nếu không giảm sâu. Các sản phẩm giảm 30-50% giá hiện tại đều thuộc về các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nặng.

Khó khăn của người cũ trở thành cơ hội cho người mới. Không ít nhà đầu tư có tiền mặt đã mua được những lô đất “ngộp” có giá hợp lý. Song, theo chuyên gia, cơ hội luôn đi cùng rủi ro, nhà đầu tư cần cẩn trọng.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhận định về dài hạn, bất động sản vẫn đang là nơi “trú ngụ” tốt nhất của dòng tiền. Hiện tại, trong bối cảnh thanh khoản xuống thấp, nhiều người buộc phải giảm giá 15 - 30% để thoát hàng, là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh có thể “bắt đáy”.

Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro khi “săn” bất động sản giảm giá, các nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: "Nhất cận thị, nhị cận giang".

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.

Với các nhà đầu tư đang gặp khó về tài chính, theo ông Quang, nếu không thể đi đường dài, trước sau gì cũng phải giảm, vậy nên thay vì gồng lỗ, các nhà đầu tư bị ngộp nên mạnh tay giảm sâu hơn để thoát được hàng. “Việc gồng quá sức chỉ khiến thiệt hại càng lớn hơn”, ông Quang nói.

Hưng Nguyên