Bất động sản công nghiệp đã vượt qua cú sốc thuế quan như thế nào?

Bức tranh tài chính quý III/2025 cho thấy sự hồi phục mạnh mẽ của ngành khi lợi nhuận toàn thị trường tăng hơn 30% so với cùng kỳ 2024, vượt qua hầu hết dự báo trước đó. Vậy bằng cách nào bất động sản công nghiệp đã vượt qua cú sốc thuế quan, và triển vọng cuối năm 2025 sẽ đi theo hướng nào?

Không có cú sốc

Trước hết, cần thấy rằng cú sốc thuế quan của Mỹ không gây ra tác động tiêu cực lâu dài như nhiều dự báo ban đầu. Khi mức thuế suất chính thức được công bố, thị trường đã sớm xác định rằng mức thuế dành cho hàng hóa Việt Nam, xoay quanh 19%, không tạo ra bất lợi vượt trội nếu so với các nước cạnh tranh trực tiếp trong khu vực như Thái Lan, Indonesia hay Malaysia.

Việc mức thuế với Trung Quốc vẫn duy trì ở ngưỡng trung bình 47%, trong khi Ấn Độ đối mặt mức thuế lên đến 50%, khiến Việt Nam trở thành điểm đến có độ rủi ro thấp hơn trong chiến lược tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.

Dòng vốn FDI tiếp tục giữ vai trò “bệ đỡ” quan trọng cho thị trường bất động sản công nghiệp. Trong 10 tháng đầu năm 2025, tổng vốn FDI thực hiện đạt 21,3 tỷ USD, mức cao nhất trong vòng 5 năm, tăng 8,8% so với cùng kỳ.

Riêng phân khúc bất động sản khu công nghiệp thu hút 1,5 tỷ USD, chiếm khoảng 7% tổng vốn FDI, trong đó vốn điều chỉnh tăng tới 45% cho thấy nhiều nhà đầu tư nước ngoài không chỉ duy trì mà còn mở rộng quy mô hoạt động.

Việc các “đại bàng” quốc tế vẫn kiên định trong bối cảnh thuế quan biến động cho thấy thị trường công nghiệp Việt Nam đã củng cố được một lợi thế chiến lược, với sự ổn định, khả năng dự báo và độ tin cậy cao trong mắt nhà đầu tư nước ngoài.

Song song với nền tảng vốn đầu tư, sự phục hồi của thị trường còn được nâng đỡ bởi hệ thống hạ tầng, pháp lý ngày càng hoàn thiện. Luật số 57/2024/QH15 tạo bước đột phá về pháp lý khi giúp rút ngắn tiến độ phê duyệt các khu công nghiệp mới.

Nhờ đó, Kinh Bắc (KBC) được bổ sung 2.200 ha đất khu công nghiệp, Becamex thêm hơn 1.000 ha tại Cây Trường và Bàu Bàng, trong khi IDICO được cấp thêm 640 ha tại Vinh Quang và Phú Long. Đây là những nguồn cung mang tính nền tảng, tạo dư địa tăng trưởng dài hạn cho thị trường.

Cùng với đó, quá trình sáp nhập hành chính đang tạo ra “cơ sở hạ tầng thể chế” mới cho phát triển công nghiệp. Bắc Ninh điều chỉnh quy hoạch tỉnh, thêm 4 khu công nghiệp mới và ba khu công nghiệp mở rộng, đồng thời xúc tiến dự án Cảng hàng không quốc tế Gia Bình.

Khu vực Hải Phòng (sáp nhập địa giới với Hải Dương) được hưởng lợi từ việc đẩy mạnh các tuyến giao thông liên tỉnh và quy hoạch kết nối các khu kinh tế trọng điểm như Đình Vũ – Cát Hải hay Lạch Huyện.

Tại phía Nam, TP.HCM thúc đẩy quy hoạch sau sáp nhập, đẩy nhanh tiến độ các tuyến TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành và mở rộng Quốc lộ 13, đáp ứng nhu cầu hình thành một trung tâm công nghiệp – logistics quy mô vùng.

Thị trường bước vào “vùng tăng tốc”

Nhờ các cải cách hạ tầng và pháp lý trên, thị trường ghi nhận sự quay trở lại của khách thuê ngay trong quý III. IDICO bàn giao 36 ha đất, tăng mạnh so với 23 ha cùng kỳ. Kinh Bắc hoàn tất bàn giao 17 ha tại Nam Sơn – Hạp Lĩnh.

Các dịch vụ kho bãi, nhà xưởng xây sẵn và tiện ích đi kèm tăng trưởng ổn định, cho thấy hoạt động của khách thuê không bị gián đoạn đáng kể bởi chính sách thuế quan của Mỹ. Công suất lấp đầy của phân khúc nhà xưởng và kho vận đạt 88–89%, theo Savills. Mức lấp đầy cao nhất trong 3 năm và phản ánh xu hướng ưu tiên tốc độ, sự linh hoạt và hạ tầng hiện đại thay vì đầu tư xây mới kéo dài.

Một điểm đáng chú ý khác là vai trò ngày càng nổi bật của khu vực tư nhân trong phát triển bất động sản công nghiệp. JLL nhận định sự mở rộng của các doanh nghiệp tư nhân đang tạo ra sự thay đổi tích cực về chất lượng sản phẩm, về mức độ chuyên nghiệp và về năng lực xúc tiến đầu tư.

Chính doanh nghiệp tư nhân giúp thị trường Việt Nam được nhắc đến nhiều hơn trong danh mục lựa chọn của các tập đoàn đa quốc gia, nhất là các nhà sản xuất công nghệ cao. Yếu tố này góp phần quan trọng giúp bất động sản công nghiệp không chỉ vượt qua cú sốc thuế quan, mà còn nâng vị thế của thị trường lên một nấc mới.

Tuy sự phục hồi mạnh mẽ, các chuyên gia cho rằng thị trường không bước vào giai đoạn bùng nổ ngắn hạn mà đang đi theo xu hướng tăng trưởng vững chắc và chọn lọc. Cách tiếp cận này khác biệt rõ rệt so với giai đoạn 2018–2020, khi thị trường phát triển theo chiều rộng, chú trọng tốc độ hơn chất lượng.

Hiện nay, chuẩn ESG, tiêu chí xanh hóa và yêu cầu về logistics tích hợp đang trở thành tiêu chuẩn mới. Đây là phương thức phát triển bền vững, phù hợp với chiến lược nâng tầm chuỗi cung ứng toàn cầu mà Việt Nam đang theo đuổi.

Một số thách thức vẫn còn tồn tại, như chi phí đền bù cao, quỹ đất sạch hạn chế hay nguồn nhân lực kỹ thuật chưa đáp ứng yêu cầu của các nhà sản xuất công nghệ cao.

Tuy nhiên, những khó khăn này không làm giảm đà tiến của thị trường, bởi Việt Nam đang chứng minh năng lực điều hành ổn định và khả năng xây dựng kế hoạch dài hạn cho phát triển công nghiệp.

Các doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận giảm do phụ thuộc vào tiến độ bàn giao như Viglacera hay Sonadezi Châu Đức chỉ mang tính cục bộ, không làm thay đổi bức tranh chung được đánh giá là tích cực và bền vững, theo chuyên gia của MBS.

Cuối năm 2025 được dự báo sẽ là thời điểm bất động sản công nghiệp bước vào “vùng tăng tốc” chứ không phải tăng trưởng đột biến, với sự hình thành của các khu công nghiệp xanh, thông minh và logistics tích hợp.

Có thể thấy, bất động sản công nghiệp đã vượt qua cú sốc thuế quan nhờ năng lực nội tại đã được xây dựng suốt nhiều năm qua. Chính nền tảng này sẽ tiếp tục đưa thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng mới, được dự báo bền vững hơn, chất lượng hơn, khẳng định vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Hưng Nguyên