TP. Hồ Chí Minh và bài toán phát triển đô thị TOD

Phát triển 11 đô thị theo mô hình TOD

Phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit Oriented Development) là phát triển đô thị tại khu vực lân cận trong bán kính có thể đi bộ - từ 500 đến 1.000 m (khu vực TOD) của các nhà ga của các tuyến giao thông công cộng sức chở lớn, tốc độ cao.

Mô hình TOD mang lại giá trị gia tăng đối với bất động sản trong khu vực TOD; giá trị gia tăng này có thể được nhà nước điều tiết bằng công cụ thuế và phí cũng như bằng cơ chế chuyển quyền phát triển không gian (TDR) và cơ chế điều chỉnh đất (LR).

Phần giá trị gia tăng được điều tiết này sẽ góp phần tái đầu tư vào các tuyến giao thông công cộng sức chở lớn, tốc độ cao và vào xây dựng mới, cải tạo khu vực TOD. Việc điều tiết giá trị gia tăng từ bất động sản đóng vai trò quyết định trong việc phát triển đô thị theo mô hình TOD.

TP. Hồ Chí Minh sẽ phát triển 11 đô thị theo mô hình TOD.

Để phát triển mạnh mẽ, TP. Hồ Chí Minh xác định 2 giai đoạn triển khai TOD. Trong đó, giai đoạn 2024 - 2025 sẽ thí điểm 9 vị trí xung quanh tuyến Metro số 1, số 2 và đường Vành đai 3.

Cụ thể, metro số 1: Khu vực quanh ga Phước Long (khu Trường Thọ, TP. Thủ Đức), diện tích hơn 160 ha. Metro số 2, ba vị trí gồm Ô phố I/82a, Tây Thạnh (26,65 ha); Trung tâm Triển lãm và Trung tâm Thể dục thể thao quận Tân Bình (5,1 ha); khu C30 gần ga Lê Thị Riêng (40,9 ha).

Đường Vành đai 3, các khu đất lớn như Nông trường Dừa (152,6 ha) và khu đất Long Bình (29 ha) ở TP Thủ Đức. Khu số 8 rộng 198,4 ha ở Tân Hiệp, khu số 6 rộng 389,3 ha tại Xuân Thới Thượng và khu 104,9 ha ở Xuân Thới Sơn (huyện Hóc Môn).

Giai đoạn 2026 - 2028 sẽ tiếp tục triển khai các khu vực TOD bổ sung, đặc biệt tại hai vị trí là khu 290, 2 ha tại xã Tân Hiệp (Hóc Môn) dọc Vành đai 3 và khu vực xung quanh ga Tân Kiên, huyện Bình Chánh (314 ha) thuộc Metro số 3 nối dài và tuyến đường sắt TP. Hồ Chí Minh - Cần Thơ.

Theo kế hoạch, trong quý II và III năm 2025 sẽ xác định ranh giới, quy hoạch và tính pháp lý của đất đai. Sau đó, quy hoạch sẽ được điều chỉnh trong quý II - IV/2025, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư hoàn tất vào đầu năm 2026.

Làm gì để thúc đẩy phát triển đô thị theo mô hình TOD

Hiện nay, tuyến metro số 1 đã hoàn thành và đưa vào hoạt động. Trong giai đoạn ban đầu, khi mạng lưới metro của TP. Hồ Chí Minh chỉ gồm tuyến metro số 1 và tuyến metro số 2 (chuẩn bị đầu tư), công suất khai thác rất thấp so với công suất thiết kế. Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng tiếp cận và tính hấp dẫn của khu vực TOD.

Để phát triển đô thị theo mô hình TOD xung quanh các nhà ga của các tuyến metro nói chung và tuyến metro số 1 nói riêng, các chuyên gia tại Viện nghiên cứu phát triển TP. Hồ Chí Minh cho rằng, chính quyền thành phố cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các tuyến khác trong mạng lưới metro của thành phố. Qua đó, tạo thói quen và sự thuận tiện trong sử dụng metro của người dân, nâng dẩn công suất khai thác của các tuyến metro, qua đó, tăng khả năng tiếp cận và tính hấp dẫn của khu vực TOD.

Tuyến metro số 1 đã chính thức được vận hành.

Ngoài ra, cần nghiên cứu đề xuất thí điểm các quy định pháp luật để điều tiết giá trị gia tăng từ bất động sản trong khu vực TOD, quan trọng nhất là cần quy định cụ thể và chi tiết quyền bề mặt trong hệ thống pháp luật về đất đai và quyền phát triển không gian và cơ chế chuyền quyền phát triển không gian trong hệ thống pháp luật về quản lý phát triển đô thị.

Nghiên cứu đề xuất cải cách các quy định trong công tác bồi thường, giải phòng mặt bằng để thúc đẩy việc tạo thêm quỹ đất công trong khu vực TOD phục vụ bán đấu giá và thí điểm các quy định pháp luật về điều chỉnh đất để thúc đẩy việc tài thiết đô thị trong khu vực TOD.

Đồng thời, nghiên cứu đề xuất thí điểm các quy định về xác định hệ số sử dụng đất đối với các khu đất trong khu vực TOD một cách phù hợp với từng nhà ga (cao hơn so với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng). Lưu ý đến năng lực vận tải hành khách của từng nhà ga trong giai đoạn trước khi mạng lưới metro của Thành phố được hoàn thành.